3. RUIMTE VOOR VERANDERING (vervolg)

Het huidige station ligt in de Aetsveldse polder. Vernieuwing en ombouw van het huidige onderstation is nodig. Dat is mogelijk naast de huidige locatie, maar dit gebied ligt midden in het open landschap. Een zoektocht naar locaties in de omgeving die niet in BPL liggen en landschappelijk beter in te passen zijn heeft geen geschikt alternatief opgeleverd. De belangrijkste reden daarvoor is dat alle kabels naar de bestaande locatie lopen en ook die dan allemaal verlegd moeten worden. Het verleggen van de kabels doet, zeker in verhouding tot de opgave van de energietransitie, een te groot beslag op de capaciteit (zowel mensen als materialen). Dat brengt de zoektocht weer terug naar de huidige locatie. Hier is in 2019 met de gemeente een voorstel voor gemaakt. Inmiddels heeft het gebied de bestemming BPL gekregen. Het grondstuk van Liander rondom de huidige locatie is groter dan de bestemming nutsvoorziening. Er zijn mogelijkheden het station – nog steeds binnen BPL – naar een alternatieve locatie te plaatsen aan de Gooilandseweg.

Er is analyse gemaakt van de locatie en de omgeving daarvan, waarbij onder meer is gekeken naar de zichtbaarheid vanaf de omliggende wegen. Verder is onderzocht hoe het onderstation kan worden ingepast.

Analyse: openheid en zichten (Bron: Presentatie ARO, Locatiekeuze in relatie tot BPL, Urban Synergy/ Liander, 16 juni 2022)

Impressie met zicht vanaf de Gooilandseweg op nieuw onderstation op bestaande locatie (Bron: Presentatie ARO, Locatiekeuze in relatie tot BPL, Urban Synergy/ Liander, 16 juni 2022)

Impressie met zicht vanaf Gooilandseweg op nieuw onderstation op alternatieve locatie (Bron: Presentatie ARO, Locatiekeuze in relatie tot BPL, Urban Synergy/ Liander, 16 juni 2022)

ARO advies (28 juni 2022)

De ARO is blij om in een zo vroeg stadium betrokken te worden bij de planvorming. Dit was een algemene afspraak en die wordt met dit project bewaarheid. De commissie vindt het jammer dat de locatie op het bedrijventerrein aan de noordzijde is afgevallen, omdat hiermee het bouwen in het open landschap had kunnen voorkomen.

De commissie heeft de volgende opmerkingen en aanbevelingen:

1. De ARO heeft een lichte voorkeur voor de optie bij het benzinestation, maar vindt het belangrijk om beide locaties nader te onderzoeken, voordat een keuze wordt gemaakt. Het is naast een architectonische opgave vooral ook een inpassingsopgave.
2. De commissie wil graag de oproep herhalen dat er op algemeen niveau onderzoek gedaan zou moeten worden naar de architectonische vormgeving van een aantal typen onderstations. Deze vormen samen een nieuwe laag in het landschap. De ARO is geen voorstander van een station in de vorm van een ‘boerenschuur’ maar vindt het voorstel van het vormgeven van een schil om het technische deel heen een goed uitgangspunt. De techniek mag daarbij best zichtbaar blijven. Het is wenselijk om in algemene zin verschillende principes te ontwikkelen, die bijvoorbeeld per landschapstype kunnen verschillen.
3. De ARO vraagt om bij de bouw van het station te zoeken naar meerwaarde op het gebied van natuur en recreatie. Opgaande beplanting is daarbij vanuit weidevogelbeleid niet wenselijk.

De ARO is benieuwd naar de verdere uitwerking van beide locaties en wordt daarvan graag op de hoogte gehouden. Op basis hiervan kan worden afgewogen of het nodig is om het nog een keer in de commissie te bespreken.

Stand van zaken

Het plan is inmiddels verder uitgewerkt en op 28 maart 2023 opnieuw in de ARO besproken. Het advies luidde als volgt:

De ARO kan instemmen met de afweging die is gemaakt en de keuze voor een locatie van het onderstation langs de Gooilandseweg.

De commissie heeft nog de volgende aanbeveling:

1. Zorg dat in de fase voorafgaand aan het bestemmingsplan meer duidelijkheid komt over de locatie, de inpassingsmogelijkheden en de architectuur van het onderstation langs de Gooilandseweg. Wacht niet tot de bestemmingsplanfase of het vergunningentraject met het uitvoeren van een goede ruimtelijke verkenning.

De ARO ziet een nadere uitwerking van de locatie, inpassing en vormgeving van het onderstation graag nog een keer terug. Bezien zal worden of het plan dan nogmaals moet worden besproken.

Het initiatief voorziet in de realisering van 35 recreatiewoningen in het hogere segment door Kontour BV. Op de beoogde locatie wordt momenteel een camping geëxploiteerd (’De Donkere Duinen’). De hieraan verbonden activiteiten worden beëindigd. De aanwezige bedrijfswoning krijgt een woonbestemming. Het villapark ligt in het duingebied aan de zuidwestkant van Den Helder. Het huidige terrein heeft een groen karakter. Aan de noordzijde van het terrein ligt het natuurgebied Refugium, op een plek waar eerst sportvelden waren. Dit gebied biedt veel aanknopingspunten voor de inrichting van het villapark. Het terrein ligt verder vlakbij de bebouwde kom van Den Helder en bij een recreatiegebied. Het huidige terrein is opgenomen in het bos en die sfeer wordt in het plan versterkt. Uitgangspunt is om het bestaande bos te handhaven en een aantal doorzichten te creëren richting het Refugium. Het terrein is ingedeeld in een aantal kamers, die allemaal een eigen afwatering krijgen. Het regenwater kan via verlaagde delen inzijgen en worden afgevoerd naar de rand. Hiermee wordt aangesloten op de natte, kwelrijke kwaliteit van het Refugium. Er is veel ruimte voor broedvogels. Bouwstenen voor het plan zijn: behoud van de bestaande bomen, inheemse bomen toevoegen, aanbrengen van verlagingen waar het water in kan stromen, gebruik maken van inheemse kruiden en passend beheer. Een van de waterpartijen bestaat uit een zwemvijver en een zuiveringsvijver. Binnen het groene kader worden de woningen geplaatst, zodanig dat ze optimale bezonning hebben. De woningen liggen in het duinlandschap, rondom de lagere delen, en hebben geen eigen tuin, alleen een terras en twee parkeerplaatsen. In het plan komt weinig verhard oppervlak; de paden voor de auto’s zijn karresporen.

Huidige situatie plangebied (Foto: Hans van Helden, 26 oktober 2023)

Schetsontwerp De Donkere Duinen (Bron: Dijk&Co Landschapsarchitectuur, 5 mei 2022)

Schetsontwerp mei 2023 en aangepast schetsontwerp augustus 2023 (Bron: Dijk&Co Landschapsarchitectuur, 5 mei 2023/5 juli 2023)

ARO advies (17 mei 2022)

De ARO is blij dat dit plan in een vroeg stadium wordt voorgelegd en ziet veel potentie in deze ontwikkeling. De huidige aanpak en opzet bevatten al veel bruikbare elementen. De commissie heeft de volgende de volgende opmerkingen en aanbevelingen:

1. Er is nog een flinke slag te maken in de hoofdopzet van de ecologische en landschappelijke structuur. De ARO pleit voor een opzet die beter aansluit bij de natuurlijke gradiënt in het gebied, waarbij water vooral terugkomt in de natuurlijke laagtes en met het oog op klimaatadaptatie en natuur ook een grotere maat krijgt. De ARO vraagt om met het oog hierop nog eens goed naar de hoofdopzet te kijken.
2. De auto zou in dit plan een ondergeschikte rol moeten spelen. Het is wenselijk dat auto’s aan de rand van het gebied worden geparkeerd en niet bij de huisjes. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit, de natuur en ook de gebruikswaarde van het terrein ten goede.

De ARO is nieuwsgierig naar de uitwerking van het plan en wordt daarvan graag op de hoogte gehouden. Dit kan via de secretaris. Als het plan een stap verder is kan worden gekeken of het nodig is om het nog een keer in de commissie te bespreken.

ARO advies (30 augustus 2022, in voorbespreking vergadering)

De ARO had in haar vorige advies twee hoofdpunten: de hoofdopzet van het gebied en het parkeren. De commissie ziet dat de hoofdopzet van het plan maar in beperkte mate verschilt van het eerder getoonde plan. Het aantal plekken waar water kan infiltreren is minder geworden, waardoor wat meer afwisseling ontstaat in de ruimtes waar de woningen omheen staan, en de infiltratieplekken/ waterplassen lijken zich meer te concentreren in de wat lager gelegen zones. Verder is op een aantal plekken, onder andere bij de entree, wat meer opgaande beplanting ingetekend en zijn meer verschillen zichtbaar in het groen op maaiveld. De exacte relatie met de geomorfologische gradiënt in het gebied blijft echter nog onduidelijk, wat de commissie betreurt.

De commissie begrijpt niet dat alsnog gekozen wordt voor parkeren bij de woningen, ondanks de toezeggingen die bij de vorige vergadering zijn gedaan. Een grotere parkeervoorziening bij de ingang van het terrein heeft uiteraard ook ruimtelijke gevolgen, maar het toelaten van de auto in het gebied en het parkeren bij de woningen heeft per saldo een veel grotere negatieve impact op de ruimtelijke kwaliteit en sfeer van het terrein. Het toepassen van halfverharde paden is winst, maar (permanent) geparkeerde auto’s bij de woningen leveren geen fraai beeld op. Er is een suggestie gedaan om het parkeren halfverdiept op te lossen, maar het parkeren tussen keermuren is geen fraaie oplossing. De ARO adviseert nogmaals om een centrale parkeervoorziening bij de toegang van het terrein te realiseren en geen vaste parkeervoorzieningen bij de woningen toe te passen. Incidenteel parkeren voor het uitladen van koffers en voor schoonmaak/onderhoud kan dan informeel langs de weg bij de woningen.

De ARO kan nog niet positief adviseren op deze ontwikkeling.

ARO advies (n.a.v. werkbezoek 26 oktober 2022)

De ARO dankt initiatiefnemer voor de ontvangst op het terrein. Het was zeer verhelderend om het gebied te bezoeken, een nadere toelichting te krijgen op het plan en hierover in gesprek te gaan.

De ARO is op basis hiervan op hoofdlijnen akkoord met deze ontwikkeling. Bij de ruimtelijke opzet, de inrichting en het functioneren van het terrein is veel aandacht voor de aansluiting op het bosrijke duingebied aan de zuid(west)zijde en het meer open en vochtige landschap aan de noord(west)zijde. Het terrein wint ook duidelijk aan natuurwaarde door het toevoegen van opgaande beplanting en natuurlijke grasvegetatie en het verwijderen van de nu nog aanwezige hekwerken. Hierdoor wordt het gebied veel toegankelijker voor gebruikers vanuit de omgeving.

Het parkeren is vooral een interne aangelegenheid bij deze private ontwikkeling, waar de commissie in principe niet over gaat. De commissie had bij het eerdere advies de voorkeur voor een centrale parkeervoorziening, maar kan instemmen met een afwisseling van landschappelijk ingepast parkeren bij de woningen en geclusterde parkeerplekken.

De commissie heeft nog de volgende aanbevelingen:

1. De huidige overzichtskaart kan nog een stuk helderder. Maak een kaart waarop duidelijk te zien is wat bestaande beplanting is die gehandhaafd wordt, welke beplanting wordt verwijderd en welke beplanting nieuw is.
2. Zorg dat de hoofdstructuur van het groen, die de basis vormt van de ontwikkeling, een voortzetting is van het groen in de aangrenzende gebieden en bovendien een belangrijke ecologische functie heeft, in de kaart goed herkenbaar is. Deze hoofdstructuur mag op een aantal punten steviger wordt aangezet, zodat er meer samenhang en een eenduidiger beeld ontstaat. Dit kan ook betekenen dat een wat groter aandeel van de bestaande beplanting en bomen wordt verwijderd.
3. Maak ook het onderscheid tussen de verschillende kamers/landschappen sterker en benut die verschillende identiteiten voor onderscheidende aantrekkelijke recreatiemilieus. Maak dus scherpere keuzes in de inrichting.
4. Aan de noordwestzijde zou op een aantal cruciale plekken meer contact moeten zijn met het aangrenzende open en natte landschap, zowel wat betreft beleving (uitkijkpunten en doorzichten) als wat betreft de ecologische verbinding voor soorten van de natte laagtes (met behoud van de vleermuisverbinding).
5. Zorg ervoor dat de woningen en openbare ruimte in samenhang worden ontwikkeld.  Maak een goed beeldkwaliteitsplan waarin zowel de beeldkwaliteit van de woningen als de elementen in de openbare ruimte (verharding, verlichting, paden, muurtjes, banken, parkeeroplossing etc.) in samenhang worden vastgelegd. Voorkomen moet worden dat bijvoorbeeld de uitwerking van de parkeervoorzieningen bij de woningen het beeld gaat domineren en de kwaliteit van de openbare ruimte teniet doet.

Het plan hoeft niet nogmaals in de ARO te worden behandeld. De commissie wordt echter wel graag op de hoogte gehouden van deze ontwikkeling. Nadere uitwerkingen kunnen eventueel in de voorbespreking van een ARO-vergadering aan de orde komen.

Stand van zaken

Op dit moment is het plan in procedure met de gemeente.

Een woningbehoefte onderzoek uit 2019 gaf aan dat er in alle kernen van (toen nog) Langedijk behoefte is aan circa 200-250 woningen. De Oostrand biedt ruimte voor een substantieel aantal (400-600 woningen). Eén perceel, in het midden van het plangebied, is door provincie aangewezen als landelijk gebied. Aan de voorkant van het proces is met de provincie besproken dat dit geen belemmering hoeft te zijn voor het realiseren van woningbouw, mits met ruimtelijke kwaliteit wordt ontwikkeld. Er is vanaf de schetsfase sprake van collegiaal overleg.

Het gebied maakt onderdeel van de Geestmerambachtpolder. Kenmerkend voor de context van het gebied zijn onder meer het ruilverkavelde landschap met kleine droogmakerijen, het Rijk der Duizend Eilanden aan de zuidzijde en de Ringdijk Heerhugowaard / Kanaal Alkmaar-Kolhorn aan de oostzijde als belangrijke ruimtelijke drager. Er is ook gekeken naar belangrijke oriëntatiepunten en zichtlijnen uit de Schatkaart Cultuurhistorie Noord- en Zuid Scharwoude. Vanuit de historie en ruimtelijke kenmerken is een vertaling gemaakt naar de toekomst. Hierbij is een aantal belangrijke ruimtelijke dragers geïdentificeerd, waaronder de dorpslinten, de verkavelingsstructuur met historische waterlopen en het mozaïekachtige landschap. Het compact bouwen op eilanden in Langedijk is een belangrijke inspiratiebron voor de gebiedsvisie. In de visie is dit vertaald naar verschillende typen woningen (thema’s) in de deelgebieden, variërend van compact wonen en werken in het noordelijke deel, tot appartementen in het groen in het zuidelijke deel. De sfeer wordt groener, opener en landelijker naarmate je zuidelijker in het gebied komt.

De waterstructuur vormt een belangrijke basis. Deze is samen met het waterschap doorontwikkeld. Vaarmogelijkheden bieden een belangrijke meerwaarde voor het wonen.

In het concept structuurplan is weergegeven hoe het gebied op hoofdlijnen zou kunnen worden ingericht. Onderdelen zijn de waterstructuur, groenstructuur en ontsluitingsstructuur en de wooneilanden en vrijetijdsfuncties daartussen. De groene, ecologische zone aan de oostzijde is een belangrijke drager en tevens recreatieve ontmoetingsplek. Een andere drager is de doorgaande route voor langzaam verkeer centraal in het gebied. Het parkeren wordt compact gehouden; auto’s kunnen via ‘inprikkers’ vanaf de hoofdontsluiting (Oostelijke Randweg) het gebied in. In een aantal principeprofielen is aangegeven hoe de bouwhoogtes kunnen variëren in het gebied. Het idee is om oude typologieën, zoals de stolpboerderij en boet, te vertalen naar nieuwe gebouwen.

Ligging plangebied (Bron: Presentatie ARO Gebiedsvisie en Ontwikkelplan Oostrand Noord- en Zuid Scharwoude, Inbo/gemeente Dijk en Waard, 11 oktober 2022)

Concept Structuurplan (Bron: Presentatie ARO Gebiedsvisie en Ontwikkelplan Oostrand Noord- en Zuid Scharwoude, Inbo/gemeente Dijk en Waard, 11 oktober 2022)

Denkrichting bouwhoogtes (Bron: Presentatie ARO Gebiedsvisie en Ontwikkelplan Oostrand Noord- en Zuid Scharwoude, Inbo/gemeente Dijk en Waard, 11 oktober 2022)

ARO advies (1 november 2023)

De commissie is blij dat het plan in een vroeg stadium wordt voorgelegd. De ARO heeft veel waardering voor het plan, waarin de historie van het gebied beleefbaar wordt gemaakt en ook een goede ruimtelijke en functionele verbinding met de omgeving wordt gelegd.

De commissie heeft de volgende opmerkingen en aanbevelingen:

1. Zorg dat met paden ook verbindingen gemaakt worden langs de rand van het water, zodat een fijnmazige wandelstructuur ontstaat in het gebied. De fietsverbindingen zouden onderdeel moeten worden van een groter fietsnetwerk en goed moeten aansluiten op het fietsknooppuntennetwerk aan de noordzijde van de N504.
2. Zorg dat de kruisingen met het water vooral in de vorm van bruggen worden uitgevoerd en niet als dammen. Bruggen komen het eilandgevoel en daarmee de kwaliteit van het gebied ten goede.
3. Geef benodigde technische maatregelen als gemaaltjes en pompen een plek in het stedenbouwkundig plan, als bijzondere plekken die ruimtelijk betekenis krijgen.
4. Houd wat betreft vaarverbindingen rekening met de peilverschillen in het gebied. Daarbij vormt het kanaal een derde waterpeil in het gebied.
5. Kijk als het gaat om de ecologische verbinding goed naar de soorten waar deze verbinding voor bedoeld is en richt de zone daarop in. Houd rekening met het hoogteverschil tussen kanaal en polder.
6. Kijk of een deel van de woningen aan de oostzijde ook direct aan het water kan worden gerealiseerd.
7. Zorg wat betreft het beeldmateriaal voor meer themakaarten, waaronder een kaart met het robuuste groen-blauwe raamwerk. Maak ook realistische profielen waarin de hoogteverschillen en de verhoudingen tussen woningen, groen, water en infrastructuur goed tot uiting komen.
8. Gebruik de verschillende kenmerken en context van de eilanden voor het scherper definiëren van de woonmilieus, openbare ruimte en woningtypologie per eiland. Borg dit in een beeldkwaliteitsplan en toolbox waarin duidelijk wordt wat de onderscheidende kwaliteit is. Kijk daarbij goed of de ontsluiting voldoende matcht met de gewenste ruimtelijke kwaliteit en kijk goed naar de relatie met het water.
9. Voorkom verlies van eilandbeleving door ophoging maaiveld.

De ARO is benieuwd naar de uitwerking van het plan en ziet het graag nog een keer terug als het verder is uitgewerkt.

De gemeenteraad heeft enkele woningbouwlocaties aangewezen die voor ontwikkeling geschikt moeten worden gemaakt. Eikenhof 2 is er daar een van. De eerste ontwikkelgedachten (uitkomst van een haalbaarheidsstudie) zijn reeds in februari 2021 met de ARO gedeeld en besproken. Hieruit zijn adviezen voor het vervolg voortgekomen. De gemeente heeft deze en andere adviezen ter harte genomen en de planvoorbereiding hierop aangepast.

Het plan zou na de vorige behandeling in de ARO worden vastgesteld, maar vervolgens is een traject van co-creatie is gestart. Dat heeft geleid tot de nu huidige Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden. Het document vormt de basis voor de aanbesteding, waarbij zowel harde randvoorwaarden als wensen en uitgangspunten worden meegegeven. Met de manier waarop ontwikkelende partijen hiermee omgaan kunnen ze zich onderscheiden. Ze kunnen bijvoorbeeld punten scoren op het gebied van duurzaamheid of ruimtelijke inrichting. Er moet bij de uitwerking ook ruimte blijven voor partijen om een eigen invulling te geven aan het plan, dus niet alles wordt vastgelegd.

In het proces zijn ook omwonenden betrokken. Er is gesproken over het ontwikkelingsconcept, waarbij wonen in het groen centraal staat. Het bestaande groene karakter vormt de basis en wordt in het plan opgepakt en versterkt. Duurzaamheid, ook op gebouwniveau, is een belangrijk aspect. De scheiding tussen de twee sferen van de begraafplaats en woongebied is mede op aanraden van de ARO scherper benoemd. Het is éen van de punten in de beoordeling van de inschrijvingen. Wat betreft de bomen en mogelijk compensatie daarvan is gekeken naar waardevolle bomen in het gebied. Bij de Marquettelaan kan bijvoorbeeld versterking plaatsvinden. Het is ook wenselijk om grotere bomen in het gebied zelf te behouden, maar deze blijken niet allemaal levensvatbaar.

Ligging plangebied (Bron: Nota van Uitgangspunten Eikenhof 2 Heemskerk, BREEN Stedenbouw, 7 september 2022)

Ontwikkellocatie naast begraafplaats (Bron: Nota van Uitgangspunten Eikenhof 2 Heemskerk, BREEN Stedenbouw, 7 september 2022)

Referentie van een kwalitatieve woningbouwontwikkeling in een groene context: Kerckenbosch (Bron: Nota van Uitgangspunten Eikenhof 2 Heemskerk, BREEN Stedenbouw, 7 september 2022)

Eerder ARO advies (2 februari 2021)

De ARO is blij dat dit plan in een heel vroeg planstadium wordt voorgelegd. De commissie heeft begrip voor de ontwikkeling van woningen op deze bijzondere locatie, waarbij het goed is dat de monumentale Marquettelaan vrijgehouden wordt van bebouwing. Door de bijzondere ligging en groene kwaliteit leent het gebied zich voor een specifiek woonprogramma. De commissie heeft twijfels bij de nu voorgestelde typologie, met als onderdeel daarvan het parkeren op afstand van de woningen. Met nadruk wordt gevraagd om te komen met een haalbaar ruimtelijk concept en programma (inclusief opties voor extra uitvaartcentrum of extra woningbouw), en bijpassende parkeeroplossing, die recht doen aan deze bijzondere plek. De ARO adviseert om nader te verkennen of een hof-typologie mogelijk is, met een gezamenlijke binnentuin, die zich losmaakt van de omgeving, maar wel onderdeel is van het landgoed.

Het scheiden van de twee sferen van de begraafplaats en het woongebied ziet de ARO als een belangrijke voorwaarde. Oppervlaktewater, mits fysiek mogelijk, in de vorm van vijvers zou hierbij een goed ontwerpmiddel kunnen zijn. De commissie heeft de voorkeur voor het concentreren van de begraafplaats aan de westzijde en adviseert daarbij de twee velden ten noorden van de geplande woningbouw niet als begraafplaats in te richten. Deze velden kunnen beter beplant worden om de groene zone langs de Marquettelaan te versterken.

De ARO vindt een tweede ontsluiting niet wenselijk, omdat deze te veel inbreuk doet op het groene karakter van de Marquettelaan. De commissie heeft de voorkeur voor het gebruik maken van de bestaande toegang, waarna de begraafplaats en het woongebied een duidelijke eigen toegang krijgen. De ARO adviseert de gemeente tenslotte om er een ecologisch en vanuit duurzaamheid gezien hoogwaardig plan van te maken en de ontwikkelaar hierop scherp te houden.

De commissie ziet het plan graag nog een keer terug als het verder is uitgewerkt.

ARO advies (11 november 2022

De ARO ziet in algemene zin veel verbetering in de uitgangspunten voor het gebied. De opmerkingen die de commissie de vorige keer heeft gemaakt zijn goed opgepakt en de commissie is blij dat de tweede ontsluiting voor autoverkeer vanaf de Marquettelaan definitief vervalt. Het is goed dat de gemeente samengewerkt heeft met de klankbordgroep, waardoor er meer draagvlak is voor deze ontwikkeling.

De commissie heeft nog de volgende opmerkingen en aanbevelingen:

1. Maak richting ontwikkelaars duidelijker onderscheid tussen harde randvoorwaarden en zachtere uitgangspunten. Nu is dat niet op alle punten even duidelijk.
2. Geef bij de uitgangspunten een betere beschrijving van (het behoud van) de cultuurhistorische waarde van het gebied, met name de Marquettelaan.
3. Maak een duidelijke kaart met de gewenste groenstructuur en besteed meer aandacht aan duurzaamheid en biodiversiteit in de buitenruimte, als vast onderdeel in het ontwerp.
4. Zorg dat de scheiding tussen de begraafplaats en het woongedeelte sterker wordt aangezet in de randvoorwaarden richting ontwikkelaars.
5. Geef bij de nu indicatief aangegeven zichtlijnen in het gebied aan wat de minimaal benodigde breedte moet zijn om voldoende kwaliteit te borgen.
6. Wat betreft de kwaliteit van de tussenruimtes is de overgang privé-openbaar van groot belang. Geef duidelijk aan wat deze kwaliteit moet zijn en hoe/door wie deze wordt beheerd.
7. 55% sociale woningbouw in het plan is ambitieus, maar het is niet duidelijk wat dit betekent voor de beeldkwaliteit. Zorg in de eisen voor beeldkwaliteit dat het ambitieniveau voor alle blokken gelijk is. Pas de referentiebeelden aan op een haalbare ambitie. Het is wenselijk dat het gebied wat betreft kwaliteit een eenheid vormt.
8. Zorg dat de parkeervoorzieningen, die samenhangen met het aantal woningen, zich goed verhouden tot de (groene) kwaliteit van het gebied. Stimuleer dat ook de bestaande parkeervoorziening voldoende kwaliteit krijgt.

De ARO wenst de gemeente veel succes bij de verder uitwerking en het op de markt zetten van deze ontwikkeling. Het plan hoeft niet nogmaals in de commissie te worden behandeld.